Эскроу-счёт при покупке новостройки - это специальный банковский счёт, куда покупатель кладёт деньги за квартиру. Застройщик не может забрать их сразу: сумма лежит в банке до завершения строительства и передачи ключей. Такой порядок действует по закону с 1 июля 2019 года и защищает дольщика от потери денег, если стройка остановится. Разбираем, как работает этот механизм, что будет с деньгами при ипотеке и рассрочке и на что смотреть в договоре.
Как работает механизм: шаг за шагом
Работает это по 214-ФЗ: деньги идут не застройщику, а на эскроу-счёт в уполномоченном банке. Порядок одинаков для любой квартиры в проекте.
- Покупатель и застройщик подписывают договор долевого участия и регистрируют его в Росреестре.
- Покупатель и банк открывают на его имя специальный счёт - деньги вносятся туда, а не застройщику.
- Всё время стройки сумма лежит в банке: застройщик её не видит и не может потратить.
- Дом вводят в эксплуатацию, и покупателю передают квартиру - хотя бы одну в проекте.
- Банк переводит деньги со счёта застройщику - только после этого шага.
Чем защищён покупатель
Деньги дольщика не переходят застройщику, пока дом не сдан. Всё время стройки они хранятся в уполномоченном банке, и компания не может использовать их на другие цели. Даже если у застройщика возникнут финансовые проблемы, деньги на счёте останутся нетронутыми.
Средства на счёте застрахованы государством через Агентство по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения - 10 млн рублей на одного вкладчика. Для большинства сделок с квартирами этой суммы достаточно, чтобы покрыть всю стоимость.
Если застройщик не достроил дом в срок, указанный в договоре, покупатель получает деньги обратно в полном объёме. Возврат идёт через банк, а не через застройщика, поэтому процедура прозрачна. Проценты на счёт при этом не начисляются - сумма возвращается ровно такой, какой была внесена.
Что происходит с ипотекой и рассрочкой
При покупке в ипотеку банк переводит одобренную сумму не застройщику, а на тот же счёт в банке. Первоначальный взнос и кредитные средства объединяются там до сдачи дома. Схема работает одинаково для семейной ипотеки под 6% и для рассрочки без удорожания.
Рассрочка от застройщика устроена так же. Каждый платёж по графику из договора попадает на банковский счёт, а не в кассу компании. Деньги остаются под защитой до самого ввода дома, даже если выплата растянута на несколько лет.
Застройщик получает деньги с эскроу-счёта только после того, как дом сдан и хотя бы один покупатель оформил квартиру в собственность. До этого момента компания строит на свои средства или на проектное финансирование банка.
На что смотреть в договоре
Перед подписанием ДДУ стоит проверить несколько пунктов, которые касаются именно счёта.
- Название уполномоченного банка, где откроют счёт - оно должно быть в договоре и проектной декларации.
- Срок условного депонирования: период, на который деньги «замораживаются» в банке.
- Срок ввода дома в эксплуатацию - от него зависит, когда деньги дойдут до застройщика.
Мифы и вопросы покупателей
Многие уверены, что застройщик получает деньги сразу после подписания ДДУ. На деле сумма остаётся в банке до сдачи дома, и раньше доступа к ней нет.
Ещё одно заблуждение - будто такой счёт можно открыть в любом банке по выбору покупателя. Банк выбирает застройщик, и он указан в проектной декларации и договоре.
Некоторые ждут процентов на остаток, как по вкладу. Закон этого не предусматривает: счёт не приносит дохода, зато полностью защищает саму сумму.
Частые вопросы
Что такое эскроу-счёт простыми словами?
Это счёт в банке, на который покупатель кладёт деньги за квартиру. Застройщик получает их только после сдачи дома, а до этого момента деньги там просто хранятся.
Когда застройщик получает деньги со счёта?
После ввода дома в эксплуатацию и передачи хотя бы одной квартиры дольщику. Банк переводит всю сумму застройщику именно в этот момент, не раньше.
Что будет с деньгами, если застройщик не достроит дом?
Покупатель получает деньги обратно в полном объёме, если срок сдачи по договору нарушен. Возврат оформляет банк, а сами средства застрахованы государством в пределах 10 млн рублей.